Podstawy wykluczenia: jak to działa i co zrobić, aby utrzymać dom

17 lutego 2021
Category: Twoja Zdolność

Wykluczenie to czynność prawna, którą pożyczkodawcy wykorzystują do przejęcia kontroli nad nieruchomością zalegającą ze spłatą. W przypadku pożyczkobiorców zagrożonych wykluczeniem często istnieje niepewność co do przysługujących im praw, a nawet długoterminowych konsekwencji przejęcia.

Wielu pożyczkobiorców borykających się z trudnościami finansowymi nie zdaje sobie sprawy, że pożyczkodawcy często chętnie z nimi współpracują, oferując czasem rozwiązania takie jak modyfikacje pożyczki. Jedną z najgorszych rzeczy, jakie mogą zrobić pożyczkobiorcy w obliczu wykluczenia, jest zignorowanie pożyczkodawcy.

„Kredytodawcy hipoteczni są zazwyczaj skłonni współpracować z kredytobiorcami, aby otrzymywać miesięczne płatności – mówi Michael Foguth, prezes Foguth Financial Group w Brighton w stanie Michigan. „Mogą modyfikować Twoje miesięczne płatności, aby były dla Ciebie bardziej przystępne.

Wykluczenie i pandemia koronawirusa

Podczas tej pandemii, która stworzyła niezwykłe trudności dla milionów ludzi, właściciele domów mogą skorzystać z pomocy. Jeśli masz hipotekę finansowaną przez rząd (należącą do Fannie Mae lub Freddie Mac), jesteś chroniony na mocy ustawy o pomocy, pomocy i bezpieczeństwie gospodarczym w przypadku koronawirusa, znanej również jako ustawa CARES. Dzięki temu właściciele domów mogą przystąpić do programu restrukturyzacji, jeśli nie mogą spłacić kredytu hipotecznego z powodu COVID-19. Obecnie nie ma daty wygaśnięcia tego świadczenia.

„Wytrwałość nie jest automatyczna, musisz o nią poprosić – nie przestawaj tylko spłacać kredytu hipotecznego – mówi Cristian Salazar, zastępca dyrektora ds. Komunikacji w Centre for NYC Neighborhoods, organizacji non-profit, która promuje posiadanie domów w Nowym Jorku po przystępnych cenach. „Skontaktuj się ze swoim serwisem i wyjaśnij, że zostałeś dotknięty COVID-19. Bardzo ważne jest, abyś dołożył wszelkich starań, aby spłacić kredyt hipoteczny, dopóki nie będziesz mieć okazji porozmawiać z serwisantem .

Zatrzymanie spłaty kredytu hipotecznego przed rozmową z serwisantem może narazić Cię na ryzyko, że nie będziesz kwalifikować się do przyszłej ulgi, mówi Salazar.

Tutaj omówimy podstawowy proces wykluczenia i to, co możesz zrobić, aby uniknąć wykluczenia. Pamiętaj, że procedury i przepisy dotyczące wykluczenia różnią się w zależności od stanu.

Co to jest wykluczenie?

Wykluczenie ma miejsce wtedy, gdy bank lub kredytodawca hipoteczny przejmuje w posiadanie nieruchomość, której dotyczy zaległość, często wbrew woli właściciela domu. Twoja umowa kredytu hipotecznego stanowi, że jeśli przestaniesz spłacać kredyt, bank może odzyskać nieruchomość w drodze egzekucji.

W zależności od stanu, proces wykluczenia może być sądowy lub pozasądowy. Niektóre stany mają opcje dla obu.

  • W przypadku egzekucji sądowej pożyczkodawca składa pozew o wszczęcie egzekucji. Pożyczkobiorca udaje się do sądu, aby walczyć z pozwem; jeśli stracą dom, przejdą do egzekucji i mogą zostać sprzedane na aukcji.
  • Pozasądowe egzekucje polegają na klauzulach dotyczących uprawnień do sprzedaży zawartych w hipotece lub aktach powierniczych w celu odzyskania zadłużenia w przypadku zaprzestania płatności przez pożyczkobiorców. Nie ma rozprawy sądowej, a proces jest generalnie szybszy niż w przypadku sądowego wykluczenia. Klauzula hipoteczna upoważnia powierników (wyznaczonych przez pożyczkodawcę) do sprzedaży domu w celu spłaty salda. Pożyczkodawca jest zobowiązany do podjęcia pozasądowych kroków określonych przez państwo i umowę kredytu hipotecznego, aby rozpocząć proces egzekucji.

Kiedy zaczyna się wykluczenie?

Pożyczkobiorcy, którzy zalegają ze spłatą kredytu hipotecznego, zwykle przechodzą przez szereg kroków, zanim staną w obliczu egzekucji. Wykluczenie jest wynikiem zerwania umowy spłaty z pożyczkodawcą i niepodjęcia alternatywnych ustaleń dotyczących spłaty, takich jak modyfikacja pożyczki.

Umowy spłaty są przedstawione w wekslu, który podpisałeś przy zamknięciu, jako część Twojego zobowiązania do udzielenia kredytu hipotecznego. Umowy te mogą się różnić w zależności od pożyczkodawcy i jurysdykcji. Dlatego pamiętaj, aby zapoznać się z umową dotyczącą określonych zasad dotyczących kredytu hipotecznego.

Oś czasu wykluczenia

Zarówno w stanach sądowych, jak i pozasądowych, początkowy proces jest zazwyczaj taki sam, począwszy od pierwszej spóźnionej miesięcznej spłaty kredytu hipotecznego. Oto ogólna oś czasu:

Pierwsza nieodebrana płatność. Pierwszym krokiem jest brakująca płatność. Pożyczkodawcy często oferują okresy karencji do 15 dni na spłatę kredytu hipotecznego po terminie spłaty; jeśli nie dokonasz płatności w okresie karencji, możesz zostać obciążony opłatą za opóźnienie. Ponadto niektórzy pożyczkodawcy mogą zgłaszać Twoje opóźnienia w płatnościach do biur kredytowych.

Domyślna. Jeśli nadal będziesz tracić spłaty kredytu hipotecznego, zostaniesz uznany za zalegającego. Niektórzy pożyczkodawcy uznają Cię za zalegającego z płatnością po 30 dniach braku płatności, podczas gdy inni mają 15-dniowy limit braku płatności. Domyślne zasady zależą od pożyczkodawcy.

Następny krok zależy od tego, czy masz sądowe czy pozasądowe wykluczenie. Zazwyczaj sądowe wykluczenie ma miejsce, gdy w umowie kredytu hipotecznego nie ma „uprawnienia do sprzedaży lub państwo nakazuje tego rodzaju egzekucję; pozasądowe wykluczenie ma miejsce, gdy istnieje klauzula dotycząca uprawnień do sprzedaży i jest dopuszczalne na mocy prawa stanowego. Zazwyczaj pozasądowe egzekucje są szybsze i tańsze.

Pozew dotyczący wykluczenia lub zawiadomienie o niewykonaniu zobowiązania. W przypadku sądowego egzekucji pożyczkodawca złoży pozew o wykluczenie. Jeśli nie odpowiesz, sędzia prawdopodobnie wyda pożyczkodawcy orzeczenie zaoczne. Jeśli odpowiesz, sprawa może trafić na rozprawę lub sędzia może wnieść wniosek o wydanie wyroku doraźnego. Wniosek o wydanie orzeczenia w trybie doraźnym to decyzja podjęta przez sędziego, gdy nie ma prawdziwego sporu co do istotnych faktów związanych z egzekucją.

W przypadku egzekucji pozasądowej pożyczkodawca automatycznie wysyła zawiadomienie o niewypłacalności (NOD) listem poleconym, które jest również rejestrowane u urzędnika stanu. Informuje, ile jesteś winien, w tym zaległe kwoty, opłaty za zwłokę i koszty egzekucji. Po otrzymaniu NOD masz zazwyczaj 90 dni na spłatę tego, co jesteś winien, lub na współpracę z pożyczkodawcą w celu ustalenia umowy spłaty.

Przed wykluczeniem. Między zawiadomieniem o niewypłacalności a sprzedażą domu pożyczkobiorca może spłacić to, co jest mu winne, aby zatrzymać proces egzekucji. Jako pożyczkobiorca nadal legalnie jesteś właścicielem domu, więc jest czas, aby uchronić się przed eksmisją. Nawet skontaktowanie się z pożyczkodawcą może pomóc w zatrzymaniu procesu wykluczenia, zwłaszcza jeśli ustalą, że kwalifikujesz się do specjalnego planu płatności lub ulgi.

Powiadomienie o sprzedaży. Jeśli nie spłacisz swojego zadłużenia lub nie dokonasz odpowiednich ustaleń w okresie wypowiedzenia, pożyczkodawca utworzy zawiadomienie o sprzedaży. To ogłoszenie może zostać opublikowane w lokalnej gazecie, a także może zostać umieszczone w Twojej nieruchomości. Pożyczkodawca przygotuje się wtedy do wystawienia domu na aukcję, która obejmuje ustalenie daty i godziny sprzedaży.

Opuść miejsce zamieszkania. Gdy pożyczkodawca sprzeda nieruchomość, będziesz musiał się wyprowadzić. Czas, w którym musisz opuścić nieruchomość, różni się w zależności od prawa Twojego stanu.

Czy muszę wyprowadzać się z domu, gdy jest wykluczony?

Zasadniczo nie musisz się wyprowadzać, dopóki proces wykluczenia nie zostanie zakończony, co może potrwać kilka miesięcy lub nawet rok lub dłużej. Jednak po sprzedaży domu musisz opuścić nieruchomość. Możesz mieć trochę czasu po dacie sprzedaży na zamieszkanie w domu, ale te ramy czasowe różnią się w zależności od stanu. Może to zająć kilka dni lub kilka tygodni.

Jeśli pozostaniesz w lokalu poza swoimi prawami, właściciel domu lub pożyczkodawca rozpocznie formalny proces eksmisji.

Czy mogę zatrzymać zyski ze sprzedaży wykluczenia?

Jeżeli sprzedaż domu przynosi zyski, pożyczkodawcy nie przysługuje prawo do nadwyżki nad saldem pożyczki powiększonej o wszelkie opłaty należne za proces przejęcia. Krótko mówiąc, wszelkie pieniądze zarobione powyżej salda i kosztów przejęcia trafiają do pożyczkobiorcy.

Czy mam winien pieniądze, jeśli dom sprzedaje się za mniej niż ja?

W przypadku, gdy Twój dom zostanie sprzedany za kwotę niższą od zadłużenia, pożyczkodawca może złożyć orzeczenie w sprawie niedoboru. Jest to pozew, w którym pożyczkodawca zażąda zapłaty pozostałej części kwoty pożyczki. Na przykład, jeśli jesteś winien 300 000 $ z tytułu kredytu hipotecznego, ale dom sprzedaje się tylko za 275 000 $, niedobór wynosi 25 000 $. Pożyczkodawca może próbować odzyskać zaległe saldo.

Niektóre stany mają jednak przepisy przeciwdziałające brakom lub ograniczają orzeczenia w sprawie braków po przejęciu.

Czy płacę podatki od nieruchomości, gdy mój dom jest wykluczony?

Zgodnie z prawem musisz płacić podatki od nieruchomości, o ile jesteś właścicielem domu. Czasami pożyczkodawca płaci podatki w celu sprzedaży domu. Jeśli podatki staną się zaległe, rząd może przejąć nieruchomość, co utrudniłoby lub uniemożliwi pożyczkodawcy odzyskanie tego, co jest mu winne. Podatki są nakładane na domy, a nie na ludzi, więc po sprzedaży nieruchomości za podatki odpowiada nowy właściciel.

„Umowy kredytu hipotecznego będą zawierać listę sposobów obsługi niezapłaconych podatków od nieruchomości – mówi Leslie Tayne, główny prawnik w Tayne Law Group, nowojorskiej firmie prawniczej zajmującej się rozliczaniem długów. „Pożyczkodawcy mogą czasami opłacić podatek od nieruchomości i wysłać właścicielowi rachunek w celu odzyskania kosztów. Niektóre stany nie zezwalają na ściąganie należności od pożyczkodawców po przejęciu.

Jak mogę zatrzymać proces wykluczenia?

Do czasu zaplanowania aukcji Twojego domu nadal może istnieć szansa na zatrzymanie procesu wykluczenia. Kluczem jest komunikacja z pożyczkodawcą. Im szybciej porozmawiasz z pożyczkodawcą, tym lepiej. Wiele osób czuje się onieśmielonych dzwoniąc do swojego pożyczkodawcy i wolałoby uniknąć tej niewygodnej sytuacji, odkładając ją, ale na dłuższą metę może to tylko zaszkodzić.

Nierzadko zdarza się, że ludzie borykają się z problemami finansowymi i większość pożyczkodawców jest temu przychylna. Mogą poprosić Cię o przedstawienie dowodów trudności lub innych informacji finansowych, które pomogą Ci opracować plan. Istnieją również agencje rządowe, które oferują doradztwo i inną pomoc; Jedną z takich organizacji jest Making Home Affordable.

Należy jednak uważać na oszustów hipotecznych, którzy polują na zdesperowanych właścicieli domów. Upewnij się, że każda osoba, z którą rozmawiasz, dzwoni z numeru, który możesz zweryfikować. Aby znaleźć prawowitego doradcę ds. Mieszkaniowych, możesz odwiedzić witrynę amerykańskiego Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD), aby uzyskać listę agencji doradztwa mieszkaniowego zatwierdzonych przez HUD.

„Jeśli ktoś zwrócił się do Ciebie, oferując szybką naprawę i prosząc o pieniądze, może to być oszustwo – mówi Salazar. „Zadzwoń do lokalnego wybranego urzędnika lub lokalnej organizacji non-profit, aby dowiedzieć się, jaka pomoc jest dostępna, i nie przekazuj żadnych pieniędzy.

Jak wykluczenie zaszkodzi mojej ocenie kredytowej?

Zgodnie z FICO wykluczenie to bardzo negatywne zdarzenie kredytowe, które powoduje utratę 100 punktów lub więcej z Twojej oceny kredytowej. Ponadto pozostaje w raporcie kredytowym przez siedem lat.

Brakujące płatności przed wykluczeniem również będą miały szkodliwy wpływ na Twój kredyt. Ponieważ nieodebrane płatności znajdują się na szczycie listy negatywnych zdarzeń, Twoja zdolność kredytowa ucierpi jeszcze przed rozpoczęciem procesu wykluczenia.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy